Profissionalismo em leilões de imóveis começa com organização. Uma planilha de análise bem estruturada permite comparar oportunidades objetivamente e tomar decisões baseadas em dados, não em intuição.
Por que usar uma planilha?
Sem uma planilha, é comum perder o controle de quais imóveis foram analisados, esquecer custos importantes no cálculo, ou tomar decisões baseadas em impressões subjetivas. A planilha elimina esses riscos.
Campos essenciais da planilha
Identificação do Imóvel
- Número do lote no leilão
- Endereço completo
- Cidade e estado
- Tipo de imóvel (apartamento, casa, terreno)
- Área (m²)
- Data do leilão
- Leiloeiro responsável
- Link do edital
Valores
- Valor de avaliação (constante no edital)
- Valor mínimo do 1º leilão
- Valor mínimo do 2º leilão (se aplicável)
- Desconto implícito (%)
- Valor de mercado estimado (sua pesquisa)
- Lance máximo calculado
Custos de Aquisição
- ITBI estimado
- Comissão do leiloeiro (5%)
- Custos de cartório
- Custo estimado de reforma
- Custo estimado de imissão (se ocupado)
- IPTU e condomínio em atraso
- TOTAL de custos adicionais
- CUSTO TOTAL (lance + custos)
Análise de Retorno
- Cenário venda: preço estimado de venda
- Cenário venda: lucro líquido estimado
- Cenário venda: rentabilidade (%)
- Cenário locação: aluguel de mercado estimado
- Cenário locação: yield bruto anual (%)
- Prazo estimado para venda ou locação
Due Diligence
- Matrícula verificada? (S/N)
- Situação de ocupação
- Dívidas de IPTU (valor)
- Dívidas de condomínio (valor)
- Ações judiciais identificadas? (S/N)
- Status geral da due diligence
Decisão Final
- Participar? (S/N)
- Lance máximo definido
- Resultado (arrematado/não arrematado/desistência)
- Valor final do arremate (se aplicável)
- Observações gerais
Ferramentas para criar sua planilha
- Google Planilhas: gratuito, acessível de qualquer dispositivo, fácil de compartilhar
- Excel: mais robusto para fórmulas complexas
- Notion: ótimo para combinar planilha com anotações de due diligence
Dica de produtividade
Crie uma aba separada para cada leilão monitorado e uma aba de resumo que consolida todas as oportunidades em análise. Isso permite visão geral do pipeline de oportunidades e facilita a priorização.
No LeilaoPro, oferecemos para membros cadastrados um modelo de planilha pronto, com todas as fórmulas configuradas. Cadastre seu e-mail para baixar gratuitamente.