Um dos erros mais comuns entre quem está começando no mercado de leilões de imóveis é calcular a viabilidade considerando apenas o valor do lance. O lance é só o começo. Por trás de uma arrematação existe uma cadeia de custos que, se ignorada, transforma um negócio aparentemente lucrativo em uma operação no zero a zero ou até no prejuízo.
Este guia apresenta todos os custos que envolvem uma arrematação, da compra até a venda, para que você consiga montar uma planilha de viabilidade realista antes de dar qualquer lance.
1. Comissão do Leiloeiro: 5% Sobre o Lance
O primeiro custo que entra na conta é a comissão do leiloeiro. Em leilões judiciais e extrajudiciais realizados por leiloeiros oficiais, a comissão padrão é de 5% sobre o valor do lance vencedor. Esse valor é devido independentemente da modalidade primeiro leilão, segundo leilão e licitação aberta.
Na prática: se você arrematou um imóvel por R$ 100.000, já sai da praça devendo R$ 5.000 ao leiloeiro. Esse custo não é negociável e precisa estar na planilha antes de você decidir qual é o lance máximo viável.
Atenção: nos imóveis da Caixa Econômica Federal vendidos diretamente pelo portal (Venda Direta Online), a comissão pode ser diferente ou estar embutida no preço. Leia o edital antes de qualquer lance.
2. Título Aquisitivo: Escritura Pública ou Contrato de Financiamento
Depois de arrematar, o próximo objetivo é colocar o imóvel no seu nome o quanto antes. Para isso, você precisa de um título aquisitivo o documento que formaliza juridicamente a transferência de propriedade.
Nos imóveis de bancos (extrajudiciais), o título aquisitivo é:
- Escritura pública de compra e venda, lavrada em cartório, quando a aquisição é à vista.
- Contrato de financiamento, quando o imóvel é financiado diretamente com o banco vendedor.
O custo da escritura é tabelado por estado cada unidade federativa tem uma tabela de emolumentos cartoriais aprovada pelo Tribunal de Justiça local. Antes de arrematar em qualquer estado, consulte a tabela vigente para estimar esse custo com precisão.
Como referência geral, para imóveis entre R$ 100.000 e R$ 300.000, os emolumentos costumam ficar entre R$ 2.000 e R$ 5.000, variando conforme o estado e o valor declarado na escritura.
3. ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
O ITBI é o imposto municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de proprietário. A alíquota varia por município, mas gira em torno de 2% a 3% sobre o valor venal do imóvel que nem sempre coincide com o valor de arrematação.
Ponto de atenção: alguns municípios calculam o ITBI sobre o valor de avaliação da prefeitura (valor venal), que pode ser superior ao valor pago no leilão. Isso significa que você pode arrematar por R$ 80.000, mas pagar ITBI sobre R$ 120.000 se o valor venal for esse. Verifique o valor venal no site da prefeitura antes de calcular o custo.
4. Registro do Imóvel em Cartório
Além da escritura, é preciso registrar a transmissão no Cartório de Registro de Imóveis competente aquele que custódia a matrícula do imóvel. Só após o registro o imóvel passa formalmente para o seu nome na matrícula, o que é o que importa juridicamente.
O custo do registro também é tabelado e varia por estado e por valor do imóvel. Em geral, fica entre R$ 1.000 e R$ 3.000 para imóveis populares.
5. Custo de Adequação do Imóvel
A maioria dos imóveis arrematados em leilão chega com algum grau de deterioração seja por abandono, por ocupação descuidada ou simplesmente pelo tempo sem manutenção. Antes de vender, é necessário deixar o imóvel em condições de ser aprovado em uma vistoria de financiamento pela Caixa.
A boa notícia é que, para imóveis populares dentro do programa Minha Casa Minha Vida, o padrão exigido é relativamente simples: sem infiltrações aparentes, instalações elétricas e hidráulicas funcionando, e o imóvel limpo e pintado. Não é necessário acabamento premium.
Estime os custos de limpeza, pintura e eventuais reparos antes de dar o lance. Para imóveis de até R$ 200.000, um orçamento de R$ 5.000 a R$ 15.000 costuma cobrir o necessário, dependendo do estado de conservação.
6. Corretagem na Venda: 5% a 6%
Quando chega a hora de vender, você tem a opção de anunciar o imóvel por conta própria não existe obrigatoriedade legal de contratar um corretor.
A tabela do CRECI prevê comissão de corretagem entre 5% e 6% sobre o valor de venda. Em um imóvel vendido por R$ 200.000, isso representa R$ 10.000 a R$ 12.000. Esse custo precisa estar embutido na sua viabilidade, não ser uma surpresa no fechamento do negócio.
O argumento para contratar: velocidade de venda. No mercado de leilões, quanto mais rápido você vende, mais rápido consegue reinvestir. Meses de imóvel parado custam dinheiro em IPTU, condomínio, eventuais financiamentos em aberto e custo de oportunidade.
7. Ganho de Capital: 15% Sobre o Lucro
O último custo e frequentemente o mais esquecido é o imposto sobre ganho de capital. Sempre que você vende um bem por valor superior ao que pagou, a diferença é tributável em 15% pela Receita Federal.
Exemplo: você arrematou por R$ 100.000 (somando todos os custos de aquisição) e vendeu por R$ 180.000. O ganho de capital é R$ 80.000, e o imposto devido é R$ 12.000, recolhido via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Existem casos de isenção:
- Venda do único imóvel por valor de até R$ 440.000, uma vez a cada cinco anos.
- Reinvestimento do valor total da venda na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias.
Para quem opera com volume comprando e vendendo múltiplos imóveis por ano a isenção geralmente não se aplica. O ganho de capital entra como custo fixo na viabilidade.
Resumo: Planilha de Custos Mínimos
Para que você tenha uma visão consolidada, aqui estão os custos que precisam estar em qualquer planilha de viabilidade de leilão:
- Comissão do leiloeiro: 5% sobre o lance
- Escritura ou contrato de financiamento: variável por estado (R$ 2.000 a R$ 5.000)
- ITBI: 2% a 3% sobre o valor venal do município
- Registro em cartório: variável por estado (R$ 1.000 a R$ 3.000)
- Adequação do imóvel: variável por estado de conservação
- Corretagem na venda: 5% a 6% sobre o valor de venda
- Ganho de capital: 15% sobre o lucro líquido
Somados, esses custos podem representar de 15% a 25% do valor de arrematação. Isso não inviabiliza o negócio, imóveis de leilão com desconto de 30% a 50% ainda entregam margens expressivas mesmo depois de todos os custos. Mas ignorar qualquer um deles transforma uma análise séria em um exercício de ilusão.
A vantagem de quem conhece esses custos em detalhes é poder calcular com precisão qual é o lance máximo que ainda mantém a operação lucrativa e parar de dar lances quando o negócio não fecha mais.