Existe um número que separa os imóveis da Caixa que você consegue alavancar daqueles que exigem dinheiro à vista, e pouca gente presta atenção nele. O financiamento imóvel leilão caixa tem um piso: abaixo de certo valor financiado, o banco simplesmente não empresta. Saber onde está esse piso muda a forma de garimpar, de calcular o lance e de comparar uma compra à vista com uma compra financiada. Este artigo mostra a conta, um caso real com os números da operação e os custos que mudam quando o imóvel é financiado.
Qual é o Valor Mínimo de Financiamento nos Imóveis da Caixa
Para os imóveis do próprio estoque da Caixa vendidos com opção de financiamento, o valor mínimo financiável divulgado pelo mercado é de R$ 50 mil. Como esses imóveis exigem no mínimo 5% de entrada, o banco financia no máximo 95% do preço. A conta do piso, então, não é R$ 50 mil mais 5%. É R$ 50 mil divididos por 0,95:
R$ 50.000 ÷ 0,95 = R$ 52.631,58
Esse é, em termos práticos, o menor preço de compra que ainda permite financiar com a entrada mínima. Somar 5% aos R$ 50 mil dá R$ 52.500, um valor ligeiramente abaixo do piso, e um lance nessa faixa pode não fechar a conta do financiamento.
Essas condições são definidas pela Caixa e mudam com alguma frequência. Antes de montar a estratégia, confirme o piso vigente com o seu correspondente e verifique nas regras de venda do imóvel se ele aceita financiamento. Como identificar essa opção no anúncio está explicado em como saber se o imóvel de leilão da Caixa aceita financiamento.
O Que o Piso Muda na Sua Garimpagem
Imóveis abaixo do piso exigem capital próprio
Uma casa vendida por R$ 45 mil pode ter o selo de financiamento no anúncio e, ainda assim, não fechar a operação, porque o valor financiado ficaria abaixo do mínimo. Nesses casos, sobram o recurso próprio e o FGTS leilão imóvel, quando o arrematante se enquadra nas regras do fundo. Isso não torna o imóvel ruim. Significa apenas que ele concorre pelo seu capital à vista, e não pelo seu crédito.
Imóveis logo acima do piso são os mais eficientes para alavancar
Na faixa entre R$ 53 mil e R$ 80 mil estão muitos imóveis populares com boa liquidez de revenda, e a entrada de 5% fica entre R$ 2,6 mil e R$ 4 mil. É nessa faixa que o capital próprio rende mais, porque quase todo o preço vem do banco. A lógica da estratégia de volume com esse tipo de imóvel está em imóveis populares em leilão e a estratégia de volume.
Na disputa, o piso também conta
Quando o imóvel vai a lance com valor mínimo abaixo do piso, quem pretende financiar precisa ter claro que só terá crédito se o preço final passar dele. Defina antes do pregão se o seu lance máximo fica acima ou abaixo desse ponto, porque a forma de pagamento muda o capital que você precisa ter disponível.
O piso é o limite inferior. O limite superior depende da sua renda e da avaliação do imóvel, assunto tratado em a verdade sobre o limite de financiamento de imóvel.
Caso Real: Uma Casa no Piso, Financiada e à Vista
Os números a seguir são de uma operação concluída com uma casa popular no interior do Nordeste, comprada na venda direta, sem comissão de leiloeiro. O imóvel estava sem pintura, só no reboco, e foi arrematado praticamente no piso.
- Preço de compra: cerca de R$ 52,6 mil
- Entrada (5%): cerca de R$ 2,6 mil
- Valor financiado: R$ 50 mil, tabela Price, parcela perto de R$ 600
- Reforma: cerca de R$ 5 mil, basicamente pintura e pequenos reparos
- Desocupação e outros custos: cerca de R$ 3 mil
- Parcelas pagas até a venda: cerca de R$ 9 mil
- Preço de venda recebido: R$ 127 mil
O comprador não deu entrada. O banco financiou 80% da avaliação, cerca de R$ 115 mil, e o comprador recebeu R$ 12 mil de subsídio do programa habitacional. Somados, chegaram aos R$ 127 mil pagos ao vendedor. Com o subsídio entrando na conta, o preço subiu sem exigir nada a mais do bolso do comprador.
As duas contas lado a lado
Com o imóvel financiado, o lucro líquido ficou perto de R$ 49 mil, depois de quitar o saldo devedor, pagar ITBI, registro, reforma, parcelas, corretagem e imposto. O capital próprio desembolsado ao longo da operação ficou perto de R$ 20 mil. Retorno sobre o capital investido: na casa dos 250%.
A mesma operação à vista teria rendido cerca de R$ 4,5 mil a mais em lucro absoluto, porque não haveria juros. Mas exigiria tirar do bolso aproximadamente R$ 65 mil até a venda. O retorno sobre o capital cairia para algo perto de 83%.
Qual métrica olhar
O lucro absoluto mostra quanto sobrou numa operação. O retorno sobre o capital mostra quanto cada real seu trabalhou. Com R$ 65 mil, quem compra à vista faz uma operação dessas. Quem financia faz três, e três lucros de R$ 45 mil superam com folga um lucro de R$ 54 mil. A comparação completa entre comprar um ou três imóveis com o mesmo capital está em como usar o financiamento para triplicar os resultados.
Os Juros Só Correm Enquanto o Imóvel é Seu
A resistência a financiar costuma vir da imagem de 30 anos de parcelas. No crédito imobiliário leilão, essa imagem não se aplica. Quando o comprador do seu imóvel financia, o banco dele quita o seu saldo devedor e a diferença cai na sua conta. Você paga juros apenas pelos meses em que manteve o imóvel.
No caso acima, com R$ 50 mil financiados e uma taxa perto de 1% ao mês, os juros mensais ficam em torno de R$ 500. Em doze meses, algo como R$ 6 mil. É esse o custo que comprou a possibilidade de fazer outras duas operações com o capital que ficou livre. Alavancagem faz sentido quando o retorno do ativo supera com folga o custo da dívida, e quando existe reserva para pagar as parcelas até a venda.
O Que Muda nos Custos de Cartório
Comprar financiado altera a composição dos custos, e a viabilidade precisa refletir isso:
- Sem escritura pública. O contrato de financiamento com alienação fiduciária tem efeito de escritura pública, por força da Lei 9.514/97. Você não paga tabelionato de notas.
- Registro maior. O cartório de imóveis registra dois atos: a compra e a alienação fiduciária em garantia. O registro custa mais do que numa compra à vista.
- ITBI igual. O imposto de transmissão é devido da mesma forma, financiado ou não.
Na soma, a economia da escritura costuma compensar boa parte do registro dobrado, e o gasto total com cartório fica parecido. O que muda é a distribuição. Para reduzir esses custos, veja como economizar na escritura pública e no registro de imóveis.
Checklist Antes de Mirar um Imóvel Perto do Piso
- Confirmar com o correspondente o valor mínimo financiável vigente.
- Conferir no anúncio se o imóvel permite financiamento e em qual modalidade.
- Ter o crédito aprovado antes do lance, porque arrematar financiado sem aprovação pode custar a entrada.
- Calcular o preço de venda pelo perfil do comprador da região, considerando 80% da avaliação mais o subsídio provável.
- Separar reserva para as parcelas de pelo menos doze meses.
- Lançar na viabilidade o registro dobrado e retirar a escritura.
Saber como arrematar imóvel caixa com financiamento começa por saber onde o banco deixa de emprestar. Se você quer apoio para escolher imóveis dentro dessa faixa, aprovar o crédito e montar a viabilidade completa, a assessoria da LeilãoPro Shop acompanha a operação do garimpo à venda.