A possibilidade de financiar 95% do valor de arremate em imóveis da Caixa é real e acontece todos os dias. Com um imóvel de R$ 60.000, por exemplo, a entrada de 5% representa R$ 3.000. O restante entra como financiamento, e você começa a operar com um capital muito menor do que a maioria das pessoas imagina ser necessário.
Por que a Caixa oferece 95% de financiamento
O raciocínio é simples do ponto de vista do banco: o imóvel já está no patrimônio dela, ela já emprestou o dinheiro ao mutuário original e precisa recuperar esse capital. Quanto mais rápido vender, melhor. Oferecer condições de financiamento generosas entrada baixa, prazo longo, taxas competitivas acelera a saída desse imóvel do estoque e coloca o dinheiro de volta em circulação no mercado de crédito.
Como encontrar esses imóveis
No site da Caixa, acesse a seção de imóveis retomados e filtre por “formas de pagamento: financiamento”. A opção “permite financiamento somente no SBPE” indica que aquele imóvel pode ser arrematado com crédito. O volume de imóveis com essa opção varia conforme o orçamento disponível no banco para esse fim, mas há sempre milhares de propriedades elegíveis espalhadas pelo país.
Imóveis populares na faixa de R$ 60.000 a R$ 100.000 aparecem com frequência nessa categoria, especialmente em regiões do Nordeste, Centro-Oeste e interior do Sudeste. São casas do programa Minha Casa Minha Vida retomadas por inadimplência com demanda de compra e aluguel consistente nesses mercados.
O cálculo real de uma operação com R$ 3 mil
Tomando um imóvel de R$ 60.000 como base: entrada de 5% = R$ 3.000 para a Caixa. A esse valor se somam os custos de aquisição: ITBI (em média 2% a 3% sobre o valor da transação), comissão do leiloeiro (geralmente 5% sobre o lance), e registro do contrato em cartório. No total, o desembolso inicial fica entre R$ 8.000 e R$ 12.000, dependendo da cidade.
Com o imóvel em mãos, vem a reforma. Imóveis populares nessa faixa geralmente precisam de intervenções entre R$ 5.000 e R$ 20.000, conforme o estado de conservação. Após a reforma, o imóvel vai ao mercado com um valor acima do custo total da operação, gerando retorno sobre o capital investido.
A regra que mais gente desconhece
Imóvel de leilão não pode ser financiado pelo Minha Casa Minha Vida na aquisição mas pode ser vendido para um comprador que vai usar o MCMV para comprá-lo de você. Essa distinção é fundamental para entender a liquidez desse tipo de ativo. Um imóvel popular bem localizado, reformado e com preço compatível com a faixa MCMV vai ter fila de compradores. O conhecimento das regras de financiamento do lado da venda é o que transforma um bom arremate em resultado financeiro concreto.