Você arremata uma casa, abre a matrícula e encontra apenas o terreno registrado. A construção existe fisicamente, mas juridicamente ela não existe. Essa situação é muito mais comum do que parece em imóveis vindos de leilão e tem uma consequência direta e cara: sem a edificação averbada, o banco não reconhece a casa, e seu comprador não consegue crédito imobiliário leilão nem financiamento habitacional tradicional. O que quase ninguém sabe é que existe um mecanismo legal capaz de reduzir praticamente à metade o custo dessa regularização. Este artigo explica quando averbar, como fazer e como usar a decadência tributária a seu favor.
O Que é Averbação de Construção
Averbar é o ato de registrar na matrícula do imóvel a existência da edificação construída sobre o terreno. Sem esse registro, a construção não existe perante o mundo jurídico e financeiro, por mais sólida que seja na realidade.
Um esclarecimento importante antes de qualquer conclusão precipitada: a averbação nem sempre aparece de forma detalhada. Muitas matrículas já nascem descrevendo um prédio edificado sobre um terreno de determinada metragem, sem especificar a área construída. Isso não significa ausência de averbação. A construção pode constar desde a abertura da matrícula ou aparecer em uma averbação posterior mencionando a existência da edificação. Antes de contratar qualquer serviço, leia a matrícula inteira. Se você tem dúvida sobre como interpretar cada ato do documento, vale revisar como ler a matrícula do imóvel em leilão e o que verificar.
Por Que Averbar Importa para o Arrematante
A averbação impacta quatro frentes do seu negócio.
Segurança jurídica: a matrícula passa a refletir a realidade física do imóvel, o que protege tanto quem vende quanto quem compra.
Valorização comercial: imóvel sem averbação costuma ser tratado como irregular pelo mercado e perde valor. Na prática, vira ponto de negociação, e o comprador usa a pendência para pedir desconto.
Acesso a financiamento: este é o ponto mais crítico para quem opera com giro. O financiamento habitacional tradicional exige o habite-se na matrícula. Sem a edificação averbada, o banco não reconhece a casa e não financia. Seu comprador terá que recorrer a financeiras ou a bancos com garantias alternativas, sempre com juros mais altos. Isso reduz drasticamente o universo de compradores e alonga o prazo de venda.
Liberdade de negociação: com a documentação em ordem, você vende, refinancia ou negocia sem impedimentos.
Quando a Averbação é Necessária
Existem dois cenários que pedem atenção, e eles têm tratamentos diferentes.
Cenário 1: Só o Terreno na Matrícula
Você arrematou uma casa, mas a matrícula registra apenas o terreno. Aqui a averbação é praticamente indispensável se a sua estratégia de saída depende de venda financiada. Para o banco, aquela casa simplesmente não existe, e o financiamento fica travado.
Cenário 2: Área Registrada Menor que a Real
A matrícula indica 30 m² construídos, mas a edificação real tem 100 m². Nesse caso, a averbação serve para adequar o registro à realidade. Vale um esclarecimento que gera muita confusão: quando a área construída existente é maior que a indicada na matrícula, não há obrigação legal de registrar a diferença.
Mas existe um risco prático concreto. Na vistoria para financiamento, o engenheiro do banco pode exigir a documentação da área averbada para ter respaldo técnico. Se isso acontecer, você terá que averbar o restante da área naquele momento, com o negócio já em andamento e o comprador esperando. Além disso, a divergência de metragem pode ser interpretada como irregularidade pelo comprador e virar objeção na negociação ou pedido de desconto.
A conclusão prática é que a averbação raramente é obrigatória, mas quase sempre é estratégica. A decisão deve ser tomada em função da sua estratégia de saída, e não por obrigação legal.
O Passo a Passo da Regularização
O processo tem uma sequência definida, e cada etapa depende da anterior.
Contratação do profissional. É necessário um profissional habilitado com registro no CREA ou no CAU para elaborar o projeto de regularização. Engenheiro civil, arquiteto e técnico em edificações atendem a essa exigência. Uma dica prática: a própria prefeitura do município costuma indicar profissionais que já trabalham com regularização naquela cidade e conhecem os trâmites locais.
Levantamento e projeto. O profissional vai até o imóvel, faz o levantamento da construção existente, o que se chama de as built, e transforma isso em projeto para dar entrada no processo de regularização junto à prefeitura.
Aprovação e habite-se. Aprovado o projeto, você solicita à prefeitura a certidão de habite-se, que é o certificado de conclusão de obra. A prefeitura cobra uma taxa, geralmente calculada por metro quadrado, e o valor varia conforme o município.
CND da Receita Federal. Com o habite-se em mãos, você vai à Receita Federal para recolher a contribuição previdenciária referente à mão de obra empregada na edificação. Pago o INSS, a Receita emite a Certidão Negativa de Débitos.
Averbação no cartório. Reunindo projeto aprovado, certidão de habite-se, CND da Receita e a matrícula, você solicita a averbação no Cartório de Registro de Imóveis.
Custo e prazo variam bastante entre estados e municípios, porque cada prefeitura tem sua própria tributação e a Receita calcula conforme o padrão de acabamento. Como referência aproximada para um imóvel de cerca de 100 m², o custo total costuma se dividir de forma relativamente equilibrada entre a parte municipal e a parte federal, com a Receita normalmente pesando um pouco mais. Quem quer reduzir custos de regularização de forma mais ampla encontra outras estratégias em como economizar na escritura pública e no registro de imóveis.
Decadência Tributária: A Economia que Poucos Conhecem
Aqui está o ponto que justifica sozinho a leitura deste artigo. Obras concluídas há mais de cinco anos têm decadência tributária reconhecida pela Receita Federal. Na prática, isso significa que a contribuição previdenciária sobre a mão de obra não é cobrada, o que representa uma economia expressiva no custo total da regularização.
A contagem do prazo tem uma particularidade: ela começa no primeiro dia do ano seguinte ao da conclusão da obra. Se a construção foi finalizada em 2019, o prazo passa a correr em janeiro de 2020.
Como Comprovar a Idade da Construção
A comprovação é feita por meio da certidão de decadência, emitida pela prefeitura municipal mediante requerimento. Para instruir esse pedido, você reúne evidências da data de conclusão da obra. As mais aceitas são:
Imagens de satélite. Ferramentas como Google Earth permitem percorrer a linha do tempo e verificar em que ano a edificação já aparecia no terreno. É uma prova simples de obter e bastante convincente.
Carnê de IPTU. As prefeituras realizam periodicamente levantamento aerofotogramétrico, hoje frequentemente com drones, e atualizam o cadastro imobiliário. Quando a área construída passa a ser tributada, isso fica registrado. Importante: a área não precisa estar averbada para que o município a identifique e comece a cobrar IPTU sobre ela. Esse lançamento no cadastro imobiliário serve como prova de antiguidade.
Contas de consumo. Faturas antigas de luz, água ou gás no endereço do imóvel comprovam ocupação e uso da edificação em determinada data.
Documentos antigos. Escrituras, contratos de compra e venda ou declarações anteriores que mencionem a existência da edificação também servem.
Com a certidão de decadência emitida, você dá entrada no pedido de CND da Receita Federal sem o recolhimento do INSS sobre mão de obra. Um alerta necessário: a decadência afasta a contribuição previdenciária federal, mas não elimina eventuais contrapartidas municipais que a prefeitura possa exigir na regularização.
A recomendação prática é direta: sempre que arrematar um imóvel cuja construção não esteja averbada, verifique primeiro se ela tem mais de cinco anos e busque a certidão de decadência antes de iniciar qualquer recolhimento. Para investidor, economia em documentação é margem preservada na operação.
Encaixando a Averbação no Cronograma da Operação
A averbação não é uma etapa isolada, ela conversa diretamente com sua estratégia de saída. Se o plano é vender para um comprador que vai financiar, a regularização precisa estar concluída antes do anúncio, ou você descobrirá o problema no pior momento possível, com proposta na mesa e vistoria marcada.
Se o plano é venda à vista ou locação, a urgência é menor, mas a pendência continua reduzindo o valor percebido do imóvel e limitando compradores futuros. O ideal é verificar a situação da averbação ainda na análise anterior ao lance, junto com os demais itens da documentação, incorporando o custo estimado da regularização à sua conta de viabilidade. Vale conferir também quais problemas escondidos na documentação dos imóveis de leilão da Caixa costumam aparecer e como organizar o registro e desembaraço do imóvel de leilão na sequência correta.
Quem trata a regularização como parte do planejamento, e não como surpresa no meio da venda, protege a margem e o prazo da operação. Se você prefere ter esse mapeamento documental feito antes do lance, incluindo a estimativa de custo de averbação na viabilidade, a assessoria da LeilãoPro acompanha a análise e a regularização do arremate até a venda.