O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um custo que todo investidor em leilões precisa incluir no seu cálculo. Ignorá-lo pode comprometer toda a rentabilidade do investimento.
O que é o ITBI?
O ITBI é um imposto municipal cobrado sobre a transmissão de propriedade de imóveis entre pessoas vivas (inter vivos). Toda vez que um imóvel muda de dono inclusive por arremate em leilão o ITBI é devido.
Quem paga o ITBI no leilão?
O arrematante (quem venceu o leilão) é o responsável pelo pagamento do ITBI. Esse custo não está incluído no valor do lance e deve ser pago à prefeitura antes do registro do imóvel em seu nome.
Qual a alíquota do ITBI?
Como o ITBI é um imposto municipal, a alíquota varia de cidade para cidade:
- São Paulo (SP): 3%
- Rio de Janeiro (RJ): 3%
- Brasília (DF): 3%
- Goiânia (GO): 2%
- Belo Horizonte (MG): 3%
- Salvador (BA): 3%
- Curitiba (PR): 2,7%
- Média nacional: entre 2% e 4%
Sobre qual valor é calculado o ITBI?
Aqui está um ponto que gera muita confusão. O ITBI pode ser calculado sobre:
- O valor venal do imóvel (definido pela prefeitura)
- O valor de transação (valor do lance no leilão)
As prefeituras costumam cobrar sobre o maior entre os dois valores. Isso significa que, mesmo que você arremate o imóvel por R$ 150.000, se o valor venal for R$ 200.000, o ITBI será calculado sobre R$ 200.000.
Porém, existe jurisprudência favorável ao contribuinte: o STJ decidiu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor da transação, não sobre o valor venal, quando a transação é o maior valor. Consulte um advogado sobre a possibilidade de questionar cobranças abusivas.
Como calcular o ITBI do seu arremate?
ITBI = Valor base (maior entre valor do lance e valor venal) x Alíquota municipal
Exemplo:
- Valor do lance: R$ 180.000
- Valor venal do imóvel: R$ 220.000
- Alíquota municipal: 3%
- ITBI = R$ 220.000 x 3% = R$ 6.600
Prazo para pagamento
O ITBI deve ser pago antes do registro do imóvel em cartório. O prazo varia por município, mas geralmente é de 30 dias após a assinatura da escritura ou apresentação do auto de arrematação.
ITBI na Caixa Econômica Federal
Nos leilões da CEF com financiamento, o ITBI pode ser incluído no próprio financiamento em determinadas condições. Verifique essa possibilidade diretamente com o banco ao formalizar o arremate.
Sempre inclua o ITBI no seu cálculo de custo total antes de definir o lance máximo. Essa é uma das dicas mais simples e mais ignoradas por investidores iniciantes em leilões.