Todo arrematante de leilão judicial conhece a comissão do leiloeiro: ela é paga no ato da arrematação e entra na planilha como custo certo, sem volta. O que pouca gente sabe é que, em determinadas situações, esse valor pode ser recuperado no próprio processo. Não acontece sempre e não acontece sozinho, mas quando acontece devolve algo em torno de 5% do valor arrematado diretamente para o seu resultado. Para quem estuda imóvel leilão judicial como comprar e quer extrair cada ponto de margem da operação, entender esse mecanismo é obrigatório.
Quem Paga a Comissão e Quem Deveria Pagar
No leilão judicial, a comissão do leiloeiro é fixada pelo juiz e tem piso de 5% sobre o valor da arrematação. Há editais com percentuais maiores, de 6% e até 7%, o que torna obrigatória a leitura do edital antes do lance. O pagamento é feito pelo arrematante, normalmente de imediato, como condição da própria arrematação.
Só que existe uma distinção importante entre quem antecipa e quem responde pelo custo. O leilão existe porque houve uma dívida não paga, e quem deu causa ao processo responde por suas despesas. O arrematante adianta a comissão, mas, do ponto de vista da responsabilidade final, ela é uma despesa gerada pelo executado.
A Resolução 236/2016 do Conselho Nacional de Justiça, que regulamenta a atuação dos leiloeiros nas alienações judiciais, reconhece essa lógica. Além da comissão, ela prevê o ressarcimento ao leiloeiro das despesas de remoção, guarda e conservação dos bens, desde que comprovadas, e estabelece que o executado ressarcirá essas despesas mesmo que o processo termine por conciliação, pagamento ou outra forma de extinção. E prevê que, quando o valor da arrematação supera o crédito do exequente, a comissão e essas despesas podem ser deduzidas do produto da arrematação.
A Condição Decisiva: Existir Sobejo
Aqui está o ponto que define se o reembolso é possível ou não.
O dinheiro que você deposita ao arrematar não vai direto para um único credor. Ele fica vinculado ao processo e é distribuído segundo a ordem de preferência: créditos com privilégio, como os trabalhistas, débitos tributários do próprio imóvel, o crédito do exequente e eventuais outros credores com penhora sobre o bem. Só depois de todos serem satisfeitos é que pode sobrar algum valor. Esse saldo residual é o sobejo.
Sem sobejo, não há de onde tirar o reembolso, e a comissão fica mesmo por sua conta. Com sobejo, a comissão pode ser deduzida desse saldo antes que ele seja devolvido ao executado. Faz sentido: se o executado recebesse o saldo integral sem arcar com a despesa que ele próprio provocou, estaria sendo beneficiado às custas de quem arrematou.
Por isso a leitura da matrícula e do processo antes do lance ganha mais uma função. A quantidade de penhoras e a natureza de cada crédito indicam se existe chance real de sobra, tema desenvolvido em gravames na matrícula do imóvel de leilão.
Quando é mais provável haver sobejo
Alguns cenários favorecem a sobra de saldo. Execuções de dívida pequena em relação ao valor do imóvel, como cobranças condominiais que levaram um imóvel de valor alto a leilão, costumam deixar margem. Imóveis com poucos credores habilitados também.
O inverso vale na mesma medida: processos com vários credores, créditos trabalhistas relevantes ou dívidas que já superam o valor do bem dificilmente deixam qualquer saldo.
Nada Acontece Sem Pedido
Este é o erro que faz a maioria perder esse dinheiro. O Judiciário age por provocação. O juiz não vai, por iniciativa própria, separar a sua comissão do saldo antes de devolvê-lo ao executado.
O reembolso depende de petição nos autos, feita pelo seu advogado, requerendo expressamente que, havendo saldo após o pagamento dos credores, seja restituído ao arrematante o valor da comissão adiantada e das despesas comprovadas de remoção e guarda, quando houver.
O momento certo de pedir
O pedido precisa ser feito antes da distribuição dos valores. Se o juiz já liberou o saldo ao executado, a recuperação fica muito mais difícil.
Uma prática eficiente é incluir o requerimento na mesma petição em que se pede a expedição da carta de arrematação e a imissão na posse. Assim o seu crédito fica registrado desde o início, e é comum que o juiz já despache sobre ele junto com os demais pedidos. Se mais adiante o valor for distribuído sem considerar o pedido, você tem base para intervir e lembrar que o requerimento foi feito.
Sobre a imissão em si, vale conhecer como funciona a imissão na posse em leilão.
O acompanhamento que ninguém faz
Na prática, a maior parte dos arrematantes acompanha o processo até obter a carta de arrematação e a posse, e depois esquece dele. Para quem pediu o reembolso, isso não basta. A apuração do sobejo acontece mais tarde, quando o juízo calcula a ordem de pagamento dos credores, e é preciso acompanhar o andamento até a distribuição final.
É justamente esse acompanhamento de longo prazo que costuma exigir um profissional dedicado ao pós-arrematação, como discutido em a importância do advogado parceiro no pós-arrematação.
Expectativa Realista
Seria desonesto tratar isso como dinheiro garantido, e três ressalvas precisam ficar claras.
Não é frequente. Boa parte dos processos não deixa sobejo. O reembolso é um ganho eventual, não uma rubrica garantida.
O entendimento não é uniforme. A aplicação da regra varia entre juízos, e as condições do próprio edital também pesam. Há magistrados que acolhem o pedido sem dificuldade e outros que resistem.
Não se confunde com a devolução por desfazimento. O tema aqui é a recuperação da comissão em uma arrematação válida e concluída, a partir do saldo do processo. A situação de arrematação anulada ou desfeita tem regras próprias e é outra discussão.
A consequência prática para a planilha é simples: mantenha a comissão integral como custo na análise de viabilidade. O reembolso, se vier, é ganho adicional, e nunca deve ser a premissa que faz a conta fechar. As demais rubricas estão em custos reais do leilão de imóveis.
Por Que Vale a Pena Pedir Sempre
Se o reembolso é incerto, por que se preocupar com ele? Porque o custo de pedir é baixo e o potencial de retorno é relevante.
A petição pode ser incluída em um ato que o seu advogado já vai praticar de qualquer forma. Se não houver sobejo, nada se perde. Se houver, você recupera um percentual que, em muitas operações, representa uma fração considerável do lucro líquido.
Esse tipo de detalhe é o que separa quem opera leilão judicial de forma amadora de quem trata cada ponto de margem como parte do negócio. O judicial já exige mais atenção que o extrajudicial, como mostra a diferença real entre leilão judicial e extrajudicial, e parte dessa exigência se converte em vantagens que a maioria nem sabe que existem.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o seu processo. Se você quer operar leilões judiciais com acompanhamento que vai da leitura do edital até a distribuição final dos valores, a assessoria da LeilãoPro Shop acompanha a operação do lance ao encerramento.