Falar só de oportunidade não é suficiente para quem quer operar com consistência no mercado de leilões. Saber o que evitar tem tanto valor quanto saber o que buscar. Existem três categorias de imóveis que aparecem regularmente nos leilões com aparência de negócio e que, na prática, consomem tempo, capital e energia sem entregar o retorno esperado.
1. Imóveis em regiões com demanda muito baixa
Desconto alto não significa liquidez alta. Um imóvel com 70% de desconto numa cidade pequena do interior, em bairro de baixíssima procura, pode ficar no seu nome por meses ou anos sem que um comprador apareça. E durante esse tempo, você tem IPTU a pagar, possível condomínio em atraso acumulando, e o capital investido parado sem render.
Antes de qualquer lance, a pergunta certa é: quem vai comprar esse imóvel de mim? Se a resposta não aparecer com clareza perfil de comprador, faixa de renda, histórico de vendas na região o imóvel não merece seu capital, por mais tentador que seja o preço.
2. Imóveis com dívidas elevadas não assumidas pelo banco
Nem sempre o banco que leiloa o imóvel assume todas as dívidas vinculadas a ele. IPTU atrasado por vários anos, condomínio com saldo devedor alto, taxas de saneamento dependendo do que consta no edital, essas obrigações podem recair sobre o arrematante. Quando o somatório dessas dívidas é alto, o “desconto” do imóvel desaparece no custo real da operação.
A análise do edital precisa responder claramente: quais dívidas a Caixa assume e quais passam para quem arrematar? Havendo dúvida, a pesquisa direta nos portais da prefeitura e na administração do condomínio, antes do leilão, é o único caminho para ter essa resposta com segurança.
3. Imóveis com problemas graves de documentação ou matrícula
A matrícula com irregularidades é um dos cenários mais complexos que um arrematante pode enfrentar. Cadeia dominial interrompida, penhoras de outros credores, ações reipersecutórias registradas, indisponibilidade de bens qualquer um desses problemas pode travar o registro em nome do arrematante ou gerar disputas que arrastam o imóvel nos tribunais por anos.
O custo de solicitar uma certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis é de R$ 30 a R$ 100, dependendo do estado. Esse valor, investido antes do lance, pode evitar um problema que custaria dezenas de milhares de reais para resolver depois.
O padrão que une os três
Os três tipos de imóveis problemáticos têm algo em comum: a armadilha fica invisível para quem olha só para o preço e ignora o processo de análise. O desconto elevado é frequentemente o sinal de que algo está errado o mercado já precificou o problema antes de você. Quando um imóvel está com 70% de desconto e nenhum outro investidor está brigando por ele, vale perguntar por quê, antes de perguntar quanto.