Um dos erros mais comuns entre investidores iniciantes em leilões é focar apenas no desconto do imóvel sem calcular a rentabilidade real do investimento. Neste artigo, você aprende a fazer essa conta de forma completa.
Por que calcular rentabilidade antes do lance?
Um imóvel com 40% de desconto no leilão pode parecer irresistível. Mas se você não calcular os custos de aquisição, reforma, impostos e o retorno esperado, pode acabar com uma rentabilidade medíocre — ou até prejuízo.
Dois cenários de rentabilidade
Cenário 1: Venda (flip)
Comprar o imóvel no leilão, reformar e vender pelo valor de mercado.
Cenário 2: Locação (renda passiva)
Comprar o imóvel no leilão, reformar e alugar para gerar renda mensal.
Fórmula de rentabilidade Cenário Venda
Lucro Bruto = Preço de Venda - Custo Total de Aquisição Custo Total = Lance + ITBI + Comissão Leiloeiro + Reforma + Custos Cartoriais Rentabilidade (%) = (Lucro Bruto / Custo Total) x 100
Exemplo prático:
- Lance vencedor: R$ 180.000
- ITBI (3%): R$ 5.400
- Comissão do leiloeiro (5%): R$ 9.000
- Reforma estimada: R$ 25.000
- Custos cartoriais: R$ 3.000
- Custo total: R$ 222.400
- Valor de mercado após reforma: R$ 290.000
- Comissão imobiliária (6%): R$ 17.400
- IRPF sobre ganho de capital (15%): R$ 10.170
- Lucro líquido: R$ 40.030
- Rentabilidade: 18%
Fórmula de rentabilidade Cenário Locação
Yield Anual (%) = (Aluguel Mensal x 12 / Custo Total de Aquisição) x 100
Exemplo prático:
- Custo total de aquisição: R$ 222.400
- Aluguel de mercado estimado: R$ 1.800/mês
- Yield bruto anual: (1.800 x 12 / 222.400) x 100 = 9,7% ao ano
Para comparação, o Tesouro Selic paga em torno de 10,5% ao ano com liquidez diária. Então, o imóvel precisa ter yield acima disso para justificar o risco e a iliquidez.
Custos que investidores iniciantes esquecem de calcular
- ITBI: varia de 2% a 4% dependendo do município
- Comissão do leiloeiro: geralmente 5% sobre o valor do lance
- Custo de imissão na posse (se imóvel ocupado): R$ 3.000 a R$ 10.000
- IPTU e condomínio em atraso: pode variar muito
- Custo de oportunidade: o que você deixou de ganhar enquanto o dinheiro estava parado
- Vacância (locação): calcule com pelo menos 1 mês de vacância por ano
Qual rentabilidade mínima buscar?
Como referência para o mercado brasileiro atual:
- Cenário venda: busque rentabilidade acima de 20% líquido sobre o investimento total
- Cenário locação: busque yield acima de 8% ao ano para imóveis residenciais e acima de 10% para comerciais.