O leilão de imóveis é um terreno fértil para quem estuda e se prepara e um campo minado para quem age por impulso. Neste artigo, listamos os 10 erros mais comuns de iniciantes e o que fazer para evitá-los.
Erro 1: Não fazer due diligence completa
O maior erro possível. Participar de um leilão sem verificar a matrícula, dívidas, ocupação e situação jurídica do imóvel é como comprar um carro sem ver o motor. Sem due diligence, não há lance.
Erro 2: Não calcular todos os custos
O valor do lance é apenas o começo. ITBI, comissão do leiloeiro, custos de cartório, reforma, possível imissão na posse tudo precisa entrar no cálculo antes de definir o lance máximo.
Erro 3: Se emocionar durante o leilão
O “fever” do leilão é real. A adrenalina de ser superado pode levar você a ultrapassar seu limite máximo calculado. Defina seu teto antes do leilão e trate-o como inviolável.
Erro 4: Ignorar a situação de ocupação
Comprar um imóvel ocupado sem calcular o custo e prazo de imissão na posse pode transformar um bom negócio em pesadelo. Se não está preparado para lidar com imissão, foque em imóveis desocupados.
Erro 5: Não verificar o condomínio
Dívidas de condomínio podem ser consideradas obrigação propter rem acompanham o imóvel e passam para o novo proprietário. Sempre solicite declaração de débitos ao síndico antes do leilão.
Erro 6: Confiar apenas no edital
O edital é elaborado pelo banco credor e pode não conter todas as informações relevantes sobre o imóvel. A due diligence independente é sempre necessária.
Erro 7: Não ter reserva de capital
Imóveis de leilão frequentemente precisam de reforma. Quem investe todo o capital no lance sem reserva para a reforma acaba com um imóvel parado sem conseguir rentabilizá-lo.
Erro 8: Escolher imóvel pela aparência do anúncio
Fotos e descrições no site da CEF podem ser desatualizadas ou incompletas. Sempre tente obter fotos atuais do imóvel e, se possível, faça uma vistoria presencial ou contrate alguém local.
Erro 9: Não pesquisar o mercado local
Antes de qualquer lance, verifique os preços praticados no mercado local para imóveis similares. Um desconto de 30% em relação ao valor do edital pode não ser desconto nenhum se o valor de avaliação estava superestimado.
Erro 10: Desistir após o primeiro obstáculo
Leilões são um negócio de médio prazo. A primeira imissão na posse, o primeiro imóvel que precisou de reforma maior que o previsto fazem parte da curva de aprendizado. Quem persiste e aplica os aprendizados constrói resultados consistentes.
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